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一般人以為兩岸交流之後，台灣的房地產就可以吸引中、外資大量擁入，不但餘屋問題可以一掃而空，房地產價格還可以大幅提高。這種看法其實只對一半，能有這種機會的房地產，必須具有國際化商品能力，而台灣目前九○％以上的房地產並不具備這種特性。因此，市場開放後不但不能為那些房地產帶來好處，反而可能產生傷害。
對投資人而言，必須將錢投資在具有國際化商品特性的房地產，才能確保獲利。具有國際化商品特性的房地產有什麼特徵呢？以下六點是重要的判斷指標，投資人要特別加以瞭解：
第一：它的產權或經營權必須集中
為了避免「破屋理論」，社區水準是由最差的一戶住戶來決定的影響，所有產權必須集中（單一）才能確保標的的水準！如果產權不能單一，至少經營權必須單一。
當產權或經營權集中後，有許多好處，例如：一、所有的房屋使用者都是承租人，他們必須遵守大樓的管理決定，凡是有違背的，必須馬上遷出，透過這種嚴格的管理方式，才能使大樓的價值予以維持，不會發生「劣幣驅逐良幣的情形」。
二、當大樓需要維修（maintenance）、更新裝修（re｜model）、更換設備、甚至更新外牆時，不需要徵求許多人的同意，只要所有權人決定後，即可有效率的執行。不但可以確保房地產的價值，還可以不斷地創造增值的機會。
三、當大樓準備要出售獲利的時候，也不需要任何人的同意，可以在一天之內移轉產權，可使交易的便利性達到最大。
因為可以迅速地掌握任何商機，國際性的買家才會有興趣購買。
同時，根據「買賣不破租賃」原則，所有承租人的權益並不會因而受到任何影響。
由於擁有如此多的好處，才有可能獲得國際性買家的青睞，予以投資。
我們一定要知道國際性買家通常是由最優秀的人所組成的投資團隊，除非收了暗盤（undertable），否則絕不會購買連台灣人都不會買的房地產，他們只會買最有價值的房地產。
第二：它的地點必須是在最佳區位
任何具有國際化商品特性的房地產都是以出租為主要的收入來源。因此，很少人要租的房地產是不可能獲利的，自然也就不會受到青睞。
所以，以地點而言，它只有二種機會：一種是在最熱鬧的地方，例如市中心、或是地區商業中心，如信義計畫區，因為人潮就是錢潮，沒人的地方，不會有高租金的機會。
另一種機會則是在交通樞紐點，因為對於任何一種出租房地產而言，交通方便性（accessibility）永遠是最重要的，例如是火車站前，或是捷運站附近是最可能的地點，因為，如果步行時間太長，就無法獲選。
通常，人們（尤其是付得起高租金的外國承租人）願意出高租金的地點往往是與車站的距離成反比，這是一個非常重要的條件，但這往往會和許多台灣人的傳統觀念相違背。
舉例而言，如果就天母與石牌、士林相比，雖然天母有個極為輝煌的過去，但因為現有的捷運路線是經過石牌與士林，未來出現具有國際性商品不動產的機會，石牌和士林顯然會大於天母。
第三：它的產品齊質性必須要高
由於商品不動產是以租金為主要收入，因此，對於租客的服務就成為一項最重要的工作，而出得起高租金的承租客，由於可以選擇的標的多，因此，在建築規劃上，就會嚴格的要求「齊質性」。
例如，如果是豪宅，其間就不宜參差小坪數的住宅；如果是辦公大樓，就不宜有住宅或是小套房參雜其中；如果是酒店式公寓（service apartment），其內坪數就不宜有過大或是太小的房屋參差其中；如果是商場（shopping mall），就不宜有太大的展示場或太小的零售空間參雜其中。
因為參雜會使定位失焦，大部分的承租客人不喜歡和不同階層的人共同使用一些空間（百萬選房，千萬選鄰），因此，相關的服務設施也會被要求符合租客的水準。
而愈能支付高租金的客人，通常愈挑剔，對於房地產產品的定位也會更在意，因為他們知道，雜貨店賣的東西雖多，但很少會有高水準的顧客去購買；專賣店賣的東西雖少，但因其客層通常較為準確，所以營業額與獲利性往往會超過雜貨店甚多。因此，他們當然要選擇類似專賣店的商品不動產（才會有高租金），而不會去選擇類似雜貨店的房地產。
第四：它要能提供國際化服務
「以客為尊」是服務業的口號，但如何才能以客為尊呢？就是必須讓客人有賓至如歸（家）的感覺。以最簡單的要求而言，例如，各種設施必須有外文的指示（如最常用的英文、日文，甚至簡體中文），各種說明資料必須有外文，更重要的是各種服務人員也必須具備有外語能力，才能使國際性的客戶願意承租。
國際化服務的觀念雖然簡單，但是在執行上最大的挑戰是；如何養成並留住優秀的具有國際語言能力的人才。
這也是為什麼在非中心都市地區很難有具國際化商品特性房地產出現的最重要原因，人才顯然是一個最大問題。
通常，具有國際化語文能力的人不願意到鄉下或次級都市服務，找不到好人才，就沒有好的服務；沒有好的服務，就出現不了好的商品！
這也就是為什麼在任何一個國家，當國際化之後，城鄉差距不但不會減少，還會持續加大的原因（強者愈強，弱者愈弱）。因此，如果希望搭上國際化列車的投資人，千萬不要在非中心都市投資，因為，那裡還缺乏國際性商品不動產的生存環境。
我們常看到許多媒體將台灣的住宅或是辦公室租金與亞洲或世界各地的類似產品租金做比較，總抱怨為何相差甚多？孰不知，如果缺乏國際化服務，即使商品名稱類似，租金也無法相比較，這才是造成台灣商品不動產租金不易提昇的真正原因。
第五：它要能提供商務交誼活動
大多數租用商品不動產的客人都是來台灣作生意的，他們不論是買或是賣東西，都需要大量的公關活動。
因此，具有商品不動產的服務團隊如果能有協助他們增加客戶機會，或是能協助聯繫客戶情感，就必然會成為一種具有極高附加價值的服務，他們自然就願意支付較高額的租金，自然也就會增加房地產的價值。
為了達成上述目的，常常舉辦租客之間的交誼，與安排租客與潛在客戶間的各種聯誼活動就變的十分重要。
但一般經營團隊所面對的困難是缺乏有利的品牌與優秀的員工。
以員工而言，如果表現良好，就很容易被高薪挖角，而培養及訓練一個既具國際語文能力又能夠主辦聯誼活動的人是十分困難的，如此困難培育出來的幹部，如果被人高薪挖角，損失自然甚大。
這種現象也正是商品不動產很難在台灣發展的重要原因之一。因為一般而言，企業要夠大，福利要夠好，才能吸引到具有國際化服務能力的人才。而大多數的中小企業在這一點上已經出局。
因此，中小企業的老闆寧願將精力放在開發土地，興建房屋，零售後（預售）獲利出場。而不願意將精力放在尋找人才、培訓人才，而又留不住人才的賠本生意上。
好人才留不住
但大企業也有問題，當大型企業找到好人才，辛苦培訓完成，如果人才優秀，就很容易被他們所服務的外國客戶以高薪挖角（這是所有服務業的悲哀），因為對外資企業而言，用美金（或人民幣）挖角顯然遠比新台幣有利的多。在這種情形下，大型企業也同樣容易失去創造商品不動產的熱情，因此導致他們往往會採取只比中、小企業有多賺一段的策略，就是當開發興建完成後，再多完成招租的工作後，再整幢出售（不零售），賣給外資或是發行Reits賣給散戶。
在這種中小企業不能，大型企業不願的情況下，遂導致台灣現有房地產九○％以上不具有國際化商品能力。
這也是造成台灣從一九六○年代至今，房地產市場發展雖然超過五十年，可是國際化的腳步卻十分緩慢（仍以國內客戶為主要市場，所以租金自然不易昇高）的重要原因。
未來即使政府打破鎖國政策，如果企業推不出具有國際化水準的商品不動產，就仍然無法從國際化中獲利，而如果要推出商品不動產，對於人才問題顯然必須要先有對策，否則必然又會重蹈覆轍。
第六：它要具有商品化的特性
在台灣許多地區的房地產都已有供過於求的現象，兩岸關係改善後，是否真能解決供過於求的現象呢？供給過多的房地產要如何轉變為外國人想要購買的商品不動產呢？
首先，要看政策是否會支持？台灣長期以來都將房地產視為民生必需品而加以管制，在「住者有其屋」的政策下，所有房地產都失去了商品化的機會。
因此，近年來隨著市場的逐漸熱絡，受到限制較少的工業廠房、辦公大樓，甚至購物商場，都有了與外資交易的機會（被媒體稱為「商用不動產」），但對數量最大的住宅市場，卻無法跟上時代的進步，因此造成了極大的供過於求現象（大量餘屋）。
事實上中國大陸在二十年前改革開放時，就已經有專供外國人投資用的「商品房」，目前香港、澳門也有所謂的商品住宅。都是希望創造住宅商品化的環境。
我們一方面希望國際化，希望國際性資金可以進入台灣，透過觀光消費活絡市場，甚至購買房地產。
但另一方面卻將可以創造最大火車頭產業價值的住宅以「民生必需品」的定位予以管制，如何能達到拼經濟的目標呢？
我們必需快速調整政策為「住者有屋住」，才讓有能力的經營團隊，能夠發展出最好的住宅商品從酒店式公寓、豪宅級住宅、高級出租套房到精緻民宿，這樣才能落實政府開放的美意，讓國際及中國的商務與觀光人潮變為錢潮，才能有效地達成拼經濟的目標，否則即使兩岸全部開放，也無法解決台灣的餘屋問題。
舉例而言，如果希望商品化，一定要大幅降低交易成本，台灣目前股票的商品化程度最高，就是因為不斷地降低股票交易稅（目前為千分之三），還暫緩課徵交易所得稅，商品化的程度才會高，才會吸引國內外如此多的人參加，市場才能活絡。
但台灣目前房地產的交易成本仍然太高，包括增值稅、契稅、所得稅高的交易成本，自然造成投資者的減少。這些都必須寄望於施政者對問題的瞭解，與推動房地產商品化的決心！
其次，要如何才能成為「商品不動產」呢？凡是具有收益能力（income）的不動產，其範圍可以是住宅、商業大樓、辦公大樓、旅館、百貨公司、工業大樓，甚至醫院、學校等，都可以成為商品不動產。
新瓶來裝舊酒
「新瓶裝舊酒，成功率較高！」許多人常將創新掛在嘴邊，常想些新的構想，希望能商品化成功。
美國曾經做過一個調查，一個好的創新構想要商品化推入市場，並且能夠成功的比例，不到一％。
也就是說，一個創新的構想要經過概念、籌資、設計、製造、行銷等過程的考驗，而能順利推出市場，並獲得消費者認同，其成功率不到一％。
郭台銘曾說，創新比較能夠成功的方法，是將舊東西加以新包裝。就是說將舊的，曾經為人們所接受的東西，以新的設計與包裝方式推出市場，成功率較高。
以房地產而言，傳統上，居住（住宅）、商業、辦公、外宿（旅館）、醫療（醫院），這些需求都是幾千年來就已存在的需求，幾乎已成為必需品。因此，成為商品化的機會較大，至於新項目如溫泉會館、咖啡店、創意餐廳、創意農場等非必需品的房地產，其商品化的機會較小。
拼經濟國際化
要拼經濟必先國際化；要國際化必先商品化；要商品化必先自由化。
如果施政者心態上仍是管制與控制，自然無法自由化，就更不必去談論商品化與國際化了。
台灣目前房地產業的主管機關還是以管制與控制為主的內政部營建署，由組織的安排即可看出政策的方向，如不能快速調整主管機關（例如改隸經濟部），以協助（輔導）代替管制，所有政策目標都將淪為口號！
台灣的經濟發展已經遇到瓶頸，農業早已出局、製造業亦已奄奄一息，國際化要靠什麼呢？只有靠服務業！
要靠大量國際（包括大陸）人士透過相互流動，創造商機、創造收入。
台灣是一個資源缺乏的地方，但我們已經累積了超過五十年的房地產，不但住宅自有率已超過八五％，更已發生嚴重供過於求的情況，儲存著大量的住宅存貨，卻抱怨資源不足，經濟不振，施政團隊真的準備好了嗎？
如果觀念不改，不但不能將不動產變成有價值的資產（俗稱動產化或是活化），反而會將其窒息為呆產、存貨，遲早變成負債。
商品化是面對國際化的最佳機會，商品不動產是創造最大附加價值的機會，不論政府改變的速度如何，投資人必須確實體認，即使在通貨膨脹壓力強大的機會下，仍要確定所投資的標的是具有商品特性的不動產，就必將可以成為兩岸交流開放後的最大贏家，祝大家投資順利！
更多精采內容，請見《住展雜誌》第323期
資料來源：住展雜誌 |